[소득세] 개인 임대사업자의 법인 전환 효과 및 방법

​임대사업자란 공공 주택 사업자가 아닌 사람이 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대 사업을 할 목적으로 등록한 사람을 말합니다. 개인 임대 사업자가 법인 전환을 하게 되면 성실신고 확인 제도 및 세금 부담 감소 등 긍정적인 혜택을 받을 수 있습니다.

개인 임대사업자와 법인 임대사업자의 차이

개인 사업자와 법인 사업자의 과세 체계는 많이 다릅니다. 개인 사업자는 종합소득세 ​​신고를 통해 6~42%의 소득세를 부담하는 반면, 법인 사업자는 법인세 신고를 통해 10~25%의 법인세율을 적용 받아 세제 이득을 볼 수 있습니다. 개인 사업자와 법인 사업자는 과세체계뿐만 아니라 설립 절차, 자금조달 등에 있어 차이가 있습니다. 자세한 내용은 아래를 참고하세요.

개인 임대사업자의 법인 전환 방법

개인 임대사업자가 법인으로 전환하려면 크게 세 가지 방법이 있습니다.

첫째, 신규법인을 설립하고 법인이 개인으로부터 자산을 양수도 받는 "일반사업양수도"는 방식이 있으며, 절차가 간편한 반면, 조세 혜택이 없어 자산 양도에 따른 부가가치세와 양도소득세, 부동산 취득세가 모두 발생하여 세부담이 증가합니다.
둘째, 신규법인을 설립하여 개인으로부터 자산을 포함한 모든 사업을 포괄적으로 양수도 받는 "세감면 포괄양수도" 방식이 있습니다. 이 경우  부가가치세는 면제되고 양도소득세는 이월 과세되며 부동산 취득세를 75% 감면받을 수 있습니다.
셋째, 신규법인 설립 후 개인이 법인에 부동산 등 자산을 자본금 대신 현물로 출자하여 자본금에 편입시키는 "현물 출자" 방식이 있습니다. "세금면 포괄양수도" 방식과 마찬가지로 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.

양도소득세 이월과세 신청 방법

양도소득세 이월과세를 신청하기 위해서는 현물을 출자하거나 사업을 양수·양도한 날이 속하는 과세 연도의 과세표준 신고를 할 때, 설립되는 법인과 함께 이월과세 적용 신청서를 작성해 관할 세무서에 제출하면 됩니다. 취득세를 감면 받으려면 감면 사유를 증명하는 서류와 함께 지방세 감면 신청서를 관할 시장에게 제출해야 합니다.
부동산 임대 법인에게는 법인세법의 지분 기준, 소득 기준, 고용 기준에 따라 세법상 제재가 가해집니다. 제재사항에는 접대비와 업무용 승용차 유지비 및 감가상각비 한도를 축소하는 사항도 포함하고 있습니다. 아래 표를 통해 확인하시고 신고 시 유의하시길 바랍니다.

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